공동저당 뒤 새로 지은 건물, 경매 후 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않는다

공동저당권이 설정된 뒤 기존 건물을 없애고 다른 건물을 세웠다면, 새 건물이 토지와 함께 경매에 넘어간 뒤 소유자가 달라져도 신축 건물을 위한 법정지상권은 보통 성립하지 않아요.

예외는 자료에 나온 특별한 사정이 인정되는 경우예요.

원칙에서 벗어날 가능성을 살피려면 먼저 신축 건물과 토지의 소유자가 같은지 확인해요.

또 토지 저당권자에게 신축 건물에 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있는지도 함께 살펴야 해요.

먼저 살펴볼 기준

경매 결과 토지와 그 위 건물의 소유자가 갈라지는 때에는 법정지상권이 문제 될 수 있어요.

그러나 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 사안은, 그 사실만으로 신축 건물에 법정지상권이 생기는 경우와 구별해야 해요.

안내 자료는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람 소유이며, 저당권이 설정된 뒤 경매로 소유자가 달라지는 요건을 설명해요.

하지만 공동저당 설정 당시 존재하던 건물이 철거되고 새 건물로 바뀌었다면, 경매 후 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물에 법정지상권이 생기는 것은 아니에요.

따라서 처음 확인할 것은 경매 결과만이 아니라 공동저당권 설정 당시의 건물과 이후 신축 건물의 관계예요.

예외 가능성을 살필 때는 신축 건물과 토지의 소유자가 같았는지, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있었는지가 자료에 제시된 기준이에요.

이 설명만으로 개별 철거 분쟁의 결론까지 정해지는 것은 아니므로, 해당 사실관계를 구분해 확인해야 해요.

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자주 묻는 질문

경매로 토지와 건물의 소유자가 나뉘면 신축 건물에도 권리가 생기나요?

공동저당권 설정 후 기존 건물이 철거되고 새 건물이 지어진 경우에는 소유자가 달라졌다는 점만으로 신축 건물의 법정지상권이 성립하지 않아요. 원칙적으로는 성립하지 않는다고 안내돼 있어요.

예외 여부를 확인하려면 어떤 내용을 살펴야 하나요?

신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일한지 확인해요. 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있는지도 자료의 예외 판단에 포함돼요.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1