공동저당 뒤 새로 지은 건물, 경매로 소유자가 갈라지면 법정지상권은 생길까

토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물에 법정지상권이 생기는 것이 원칙은 아니에요.

특별한 사정이 인정될 여지도 있어요.

예를 들어 신축 건물과 토지의 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 준 경우가 이에 해당해요.

먼저 확인할 것은 공동저당 설정 당시예요

핵심은 경매 뒤 소유자가 갈라졌다는 사실만이 아니라, 저당권 설정 당시의 건물과 나중에 지은 건물을 구분하는 데 있어요.

안내된 사례는 토지와 그 위의 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 경우를 다뤄요.

이때 새 건물은 공동저당권 설정 당시 담보로 잡힌 기존 건물과 구별돼요.

일반적으로 저당물 경매로 토지와 지상 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 문제 될 수 있어요.

하지만 이 사례에서는 공동저당권 설정 후 지은 신축 건물에 대해, 소유자가 달라졌다는 이유만으로 법정지상권을 인정하지 않는다는 원칙을 안내해요.

그래서 경매로 소유자가 달라졌다는 점만 확인해서 결론을 내리기는 어려워요.

관련 사이트: 서울변호사

달리 볼 수 있는 사정으로는 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같았는지, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주었는지가 제시돼요. 이는 특별한 사정의 예시이므로, 이 요건만으로 개별 사건의 결론을 단정할 수는 없어요.

자주 묻는 질문

경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?

공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우라면, 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물의 법정지상권이 생기지는 않는 것이 원칙이에요.

어떤 사정을 추가로 확인해야 하나요?

신축 건물의 소유자와 토지 소유자가 같았는지, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주었는지 등 특별한 사정이 있었는지 살펴봐야 해요. 우선 공동저당권 설정 시점의 토지·건물 관계와 신축 건물에 관한 담보 설정 자료를 확인해 보세요.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1